私募小龙女，毕业于清华大学经济管理学院，师从金融工程量化投资朱教授，10年证券投资经验，4年基金经理职业经历，目前为清融智投资产管理有限公司总经理兼投资总监。个人主要侧重于基本面分析，技术分析，价值投资。公司团队有一批清华技术男擅长量化投资。欢迎大家一起讨论个人投资及量化策略！
鉴于最近成都房地产市场有点轰动全国的味道，加上本月初我实地考察了成都房地产市场，所以今天就暂不谈股市了，把成都那边的房市情况给老铁们做一个汇报。我之所以回去考察，是因为确实有投资需求，为了分散股市投资的风险，一般来说我股市里的盈利达到一定阶段之后会挪出一部分去购买固定资产，做投资风险的分散。这次主要就是为了回成都加仓成都房地产！一为什么是成都？其实在之前的好几篇文章中已经提及过了，当前中国的房地产市场已经发展到了中后期，一线城市的城市化基本完成，像北京、上海都已经在严格控制人口总数，以北京为例，从过去的40年看，北京的人口数量随着外来人口的增加而增加了2倍。而在年首次出现了人口数量的减少。而北京的城市规划目标是，人口数量不能超过万的红线。为了控制这个红线，中央才出台了一系列的分流措施，通州新城、雄安等都是为了分流北京。房价上涨的动力一方面来源于货币增发的量，另一方面也来源于人口增量带来的需求。目前的通胀水平已经比不得前些年，这几年我们的货币*策都倾向于中性甚至偏紧，流动性是收缩的。加上人口增量的乏力，北京房价继续大涨缺乏动力。最后还有*策的问题，比如限购限贷，增加了购房的门槛和难度。比如我们去年想在北京买一个大点的房子，但是算了算，基本不给贷款了，他不仅认你的贷款记录，连你还了都认为你贷过了，不给你贷，这样的话，你换一个房子就需要将大量的资金压在这个房子上，我们现在小区在北京5环外，一个普通的三居室都要万，真是伤不起。所以在北京，别说持有多套房的压力了，连换一套房的压力都比较大。更重要的是几乎失去了投资价值，没有增值空间，还浪费现金的时间价值。所以北京是没有什么投资回报的。除非你刚需，有的人为了孩子读书，之前跟大家聊过这个事，我们身边好多朋友，为了孩子上学，全款买一套西城老破小50平房子，花万。作为每天都在思考投资的我，觉得这项投资太不值得了。别说读了那小学你家孩子不一定有出息，就算有点出息那也只是个小学而已，小学的出息跟他一辈子有个毛关系。况且*策一天一变，谁知道你买了那学区房是不是就能进那所jiangcore孙子的小学。总之，小龙女不建议增加一线城市房产的配置。二线城市，自然要选择一些有发展潜力的城市了。大家可能留意过一个“新一线城市的评选”，通过几个指标：商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标。这几个指标有个权重和算法，最后评选出了15个新一线城市。成都连续多年都名列第一，当然杭州也是多年第二，后面的几个省会城市的排名就略有变化。所以呢，我当时考虑的地方就是成都和杭州！杭州的优点是有很多互联网企业在那边，经济比较活跃，而且创业氛围浓厚，新兴富人比较多。而且位于长三角，去其他的发达城市比较方便，比如旁边的上海、苏州、无锡、宁波等都是大城市。相对来说做事比较容易，资源丰富，可攻可守。而成都相对独立，是一个孤立的西部大城市，虽然跟重庆互相照应，但似乎两城几乎没有相互辐射。前些年重庆搞了直辖市，发展似乎要超过成都，但是随着bo*府的倒台，后面的动作似乎少了很多，这两年的发展是比不上成都的。最简单的说，基本很多跨国企业的西部总部都会放在成都而不是重庆。孤城，加上盆地地形是成都的弱点，但是从另一方面讲却可能是其房地产需求更大的推动力。因为周边几个省最大的城市就是它了，有知识有学历的年轻人都愿意到这个地方来找工作，来安家定居，城市的辐射面比较大。东部好城市太多了，在哪里可能都差不多，分流作用也大了，相对于杭州，成都对人口的聚集效应可能更大。还有成都的交通体系非常发达，除了4个一线城市，可能其他城市都无法跟他比拟。成都的城市规划跟北京很像，几个环，地铁很发达。到年，成都的地铁线路是下面这样的。现在已经通车的已经有6条，各个方向都很方便，这是一个城市吸引工作居住人群一个很大的吸引力，他可以将周边的人口带动移动到城市里来工作。这个优势是其他新一线城市大部分不具备的。另外一个，杭州的均价已经三万了，而成都才10多点。还有很大的空间。所以毫无疑问，成都的房子目前还具有很好的投资价值。当然了，更重要的一点，在当前限购*策里，你得有户口，小龙女是成都户口，自然投成都更为方便。综上，这就是为什么是成都的原因。二当前*策下，你怎样才具备买成都房子的资格？其实在过去两年价格翻了接近3倍的火热成都房地产市场里，限购一直存在着，但是越限越涨，相同的故事，成都在重复着5年前的北京房市。北京经过的第一次限购，限购*策执行的8年内，我看着西直门的房价从2万涨到10万，而成都的房价上涨也是从限购开始的，现在已经涨了3倍，但远没有到终点。当然，直观地看可能觉得恰好是限购*策起了反作用推动了房价上涨。其实我个人认为也不是这样的，谁为因谁为果，不是简单看表面的。其实更可能的是，*府看到了房价还要继续快速上涨的趋势，所以出台*策以缓解上涨的速度。如果完全没有*策的干预，就好像我们股市里面股价的上涨一样，当价格上涨到一定程度之后，人们的情绪会失控，会疯狂地抢购，这样上涨的速度就会加速，形成我们所谓的“主升浪”，但最后的结果也是短时间的暴跌。我们的房地产市场是不允许这样任性的，需要稳定，*府并不是要降房价，更不是不知道*策挡不住价格上涨，而是要防止断崖式下跌对经济带来的影响。所以每次出台一个*策，顶多管几个月到一年的时间，然后房价又不管不顾地继续上涨了。成都也是一样，经过前面这一轮大涨之后，最近已经被住建部约谈，说白了这段时间是一定要缓缓了。就算不跌，但至少不会大涨。过去的经验告诉我们，这种阶段一般都是加仓的好时机！当前的成都购房资格是你必须具备购买区域户口+一年社保，或者2年社保。然后购房资格还分片区。因为大家都知道成都在搞天府新区，天府的房子涨得最快，所以也就大量的人都希望去天府买房子。但是不好意思，如果你没有天府新区的户口，买不了。目前片区划分的购房资格是这样的。
举个例子吧，小龙女的户口在C类区域，也就是你的购房资格在C类，那么我就只能买C区域那些地方的房子+D区域。简言之，只能买除最发达的高新区和天府新区之外的其他城区的房子和郊区的房子。两个最发达的区域是互斥的，你只能选择一个区域。
人才落户就可以买了吧？前一段的抢人大战，也是房价上涨的推动力。
之前确实是这样，但是5.15新*之后不行了。人才落户之后需要缴纳满一年的社保。我回去为了加仓需要先卖掉总价不太高的房子，可就在签约的当天，买家告知自己失去购房资格了，囧。所以如果你立刻去搞户口，刚刚落户就想投机成都的房子，现在不太现实了。我是好多年的老户口，所以没有社保记录也是可以的。不过也是感慨现在年轻人的焦虑。在交易作废之后，贼贼的中介说，你可以不退定金，因为是他们违约。。。哎，何必呢，这又不是人家的错，其实这不算不抵抗力，从法律来讲确实是可以不退的。*策导致的不属于不抵抗力，只有什么地震、天灾才算的。当年买房的时候也遇到限购和提高首付比例，也是签约之后突然开发商要我补首付，当时真没钱啊，但是人家说你不补就违约，缴纳的钱不退。那时候我才知道*策的变化不属于不抵抗力。反正我觉得人家也不容易，也就退了定金了。后来这个小两口还打电话给我让我等他们几个月，几个月后就有资格了，很喜欢这个房子，希望我能留着卖给他们。他们从一年多以前开始看房子，一路上被新*策限购，看了一年，房价却翻了倍。想想当年我们在北京的无奈，其实现在就在他们身上发生。让我等他们，其实更多的可能还是焦虑房价继续上涨，几个月后又要花更多的钱去买了。。。。
除了户口和社保，你还需要名下没有成都房子，其他城市的不算，但是贷款记录全国都算。单身的话你只能买一套，已婚可以买两套。之前我名下在成都已经有两套房子了，按理说就不能买了，所以我要加仓，办法只有一个，就是卖掉一套小的再买一套更大的。我之前的都是多的三居，所以卖了只能再换别墅了。这样才能完成加仓。所以本次回去的计划就是卖掉一套，然后买一套总价在万左右的，能贷款的别墅。因为你买房要赚钱最大的优势还是杠杆啊，全款买房的收益肯定跑不赢股票的，必须有足够的杠杆才行。如果还有剩余的钱就都买公寓，因为持有的住宅不能超过两套，公寓属于商用的，不限购的，随便买。所以如果你确认要去成都买房子，不妨也根据你自己的情况做个计划，到底要买什么类型的房子。
三
普通住宅怎么买？别墅怎么买？公寓怎么买？
普通住宅现在基本只能买二手的。可能很多人都看到了，现在成都的新盘都实行公证摇号，而且是限价销售。从*府高层的意图来说，限价的目的是让开发商的利润摊薄，从而失去过去高涨的拿地兴趣，也有效抑制社会资金再度大量地涌入楼市，形成更大的金融风险。这是之前我们谈 的时候提到过的。房地产已经吸纳了中国太多的资金，有人说如果卖掉北上广深四个一线城市的所有房子，几乎可以买下整个美国。可以看到当前中国房地产市场价格高企的风险有多大，如果价格断崖下跌，后果不敢想象。所以只能通过一系列措施去杠杆，抑制房地产进一步泡沫化。所以很多人说*府的限价*策是脑袋被驴踢了，其实是你都没看懂中央的意图是啥。成都限价之后，确实对开放商的拿地热情降低了很多，面粉价格甚至高于面包价格，多宗土地甚至出现了流拍，开发商一算拿地之后赚不到什么钱，也就不积极了。已经开建的项目，很多的出现捂盘。资金周转没有压力的开发商可以，但是很多开发商的钱也是高利息贷款贷来的，时间就是钱，熬不起也只能开盘出售了。而你出售就要受*府限价约束。目前大部分新开盘的楼盘价格相比同一区域的二手房价格都要低20-30%。我曾经打电话去问过一个仁恒滨河湾的项目，这是我一个在地产公司的同学推荐的，说是性价比超级高，周围同类楼盘，卖4万，他被批准的上市价格是.这是多大的套利空间啊！所以，几乎全成都有购房资格的人都来排号来了。排号又分为刚需和非刚需，优先刚需。比如套房子有套用来摇刚需，剩下套摇非刚需。所谓刚需就是当前你名下没有房子。结果一看5万人排号抢套房子，而且申请刚需的就有1万人。。。额，好吧，中签率1%一点都不夸张，跟我们股票打新的中签率差不多。其实这只对那种真的刚需，或者说想碰碰运气的人才适合去摇号。如果你想要确定的投资收益，去排队买新房肯定是不理性的。因为中签率全看运气，也许你等着摇了好几个项目，浪费了大量时间却根本不可能中签，然而这些时间里，二手房却又涨价了。。。。所以如果你要确定的投资收益，买普通住宅就得去二手市场才比较靠谱一点。二手住宅现在房主都比较惜售，报价也涨得很快，我2月份看好的万的别墅，现在报价基本都是万，很疯狂的，而且首付及交易成本比较高，算来算去，杠杆作用小了很多，而且普通住宅的贷款利率目前上浮了20%，达到5.6%年利率的样子。算来算去买二手别墅都不合算。。。
不过别墅可以买新盘的。主要原因别墅都比较偏一点，很多都不在限购区域里面。天府新区早年有一些很高端的别墅区，比如我之前一直想看的麓山国际，现在价格已经涨了好几倍了，从投资来讲不是很适合。而且周边都非常成熟，虽然继续上涨还有空间，但是付出的成本高，又限购。我去天府新区看过几个万左右的别墅，品质都不咋样，感觉缺乏上升空间。我个人觉得还是高品质，现在离市中心稍微有点远，周边发展和配套尚未成熟的别墅区升值空间大一些。就如麓山国际，保利拉菲庄园这种，当年开盘的时候周围很荒凉，但是品质好，环境好，当几年后城市发展逐渐渗透那片区域之后，就变成了高价豪宅。麓山的别墅开盘的时候都不到一万，两年前我看上的某麓山国际别墅，当时也就万上下，现在基本是万左右。。。太可怕了，买不起了，囧。现在麓山万上下的只有品质很一般的叠拼产品，除了自己要住，投资价值不大了。所以最终目标还是放在周边稍远一点的地方。周边有好几个地方是有一些高品质大盘，一个是天府南边的郊县，一个是老别墅区牧马山，还有东边龙泉驿，最后是都江堰。从城市发展规划来说，成都是南拓东进，那我基本就只打算看成都南边、或者东边的别墅了。小龙女的老家在南边，为了离家近，最后确定方向就是南边，包括牧马山。这个方向选择其实挺少的。。。牧马山的别墅很多，品质比较差，园林做得很一般，而且因为供应很大，所以几年来基本没有怎么涨价。所以很多地产经纪人跟我说牧马山就是一*城，买房子的人根本不去住，交通上有点偏，配套几乎没有估计短期涨起来也比较难。大部分现在都不能贷款，有个很超值的楼盘也是我同学推荐的，品质不错，价格是好几年前的价格，但是却需要全款，好尴尬啊。。。其他楼盘二手比较多。有个品质比较好的新盘可以贷款，但最低万起。。囧。。
后来在南边看到一个不错的盘品质好，可以贷款，利率上浮20%，各方面都还可以，一个平的独栋，万，只剩下一套尾房，其他都是万更大的户型了。当时动心了，当天就想交定金，但是我怕太冲动，打算回来跟杨过商量一下，第二天再去，结果第二天在去楼盘的路上销售告诉我不用去了，已经卖出去了。。。(⊙﹏⊙)。看见了吧，好房都是抢的节奏，留给你买的多少都不是很满意。后来再看的，就基本看不上了。。。
再说公寓吧。因为限购限贷把住宅的投资性需求抑制住了，所以公寓变得很火热。现在在售的公寓非常多。都是37-70平米这种开间户型的，有毛坯也有精装的，都很便宜。看了一下基本都是同区域住宅价格的60%吧。去看过最核心地段金融城附近的，对标北京金融街的地段吧，现在也就0一平，附近住宅4万一平。带精装修，购买总价80万，年租金大约4万，回报5%左右。其实不错了。类似的公寓有很多，不过大部分要全款的。即便不要全款也是5成首付，贷款利率上浮30-40%，利率差不多接近年利率8%。。。。(⊙﹏⊙)。一个投资品年化收益5%，却是8%的利息，就好比一家上市公司每年的利润都不够还利息的一样，这肯定不是一个有吸引力的投资，最终可能还是全款靠谱点。而且公寓价格的上涨速度是很慢的，将来如果要转手，会有大量的税费，流动性会比住宅差很多。所以这个还是需要考虑的。但目前如果想要投资的话，公寓相比之下也确实是最好的选择了。。。目前公寓在一些非中心地段还挺便宜，有loft才10左右的，位于老成都2.5环或者是天府新区的中和大源地区，很多总价才50-60万一个loft，看着能做成小两居的那种，我个人认为都有比较好的投资价值。
四
总结一下，当前限购升级，估摸着短期成都房价不会大涨，我因为身体原因，没有完成计划就先回北京了，因为连续很多天挺着大肚子走路看房，全身发生了较为严重的水肿，完成卖出了一套房子，但是没有完成买入计划。初步计划是等3个月完成生产之后，再去进一步考察并完成交易。交易目标任然是别墅+公寓的模式，别墅选择最大限额贷款，公寓可能就全款了。有兴趣的朋友一起来团购呀，(●ˇ?ˇ●)
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